Desde el Despacho Del Pozo Abogados de Castellón y Valencia, somos especialistas en derecho civil, somos especialistas como abogados en  arrendamientos o alquileres. Y por eso en esta ocasión hemos querido preparar una publicación en nuestra página web sobre las cuestiones básicas de la normativa de alquileres.

Ley de Arrendamientos Urbanos (L.A.U.), regula y distingue con claridad ambos, denominando al de los destinados al comercio “ arrendamiento para uso distinto a vivienda ”, y especificando el articulado para el alquiler de viviendas.

La Ley es proteccionista en lo que respecta al alquiler de vivienda, dotando al arrendatario en el artículo 4.1 de unos derechos irrenunciables y por tanto no dependen de la voluntad de las partes. Esta normativa imperativa viene establecida en el Título I y IV de la Ley, por tanto, recalcamos que las estipulaciones fijadas contractualmente que los modifiquen se consideran perjudiciales para el arrendatario o subarrendatarios y son NULAS.

Veamos diferencias, prelación normativa entre un contrato de vivienda y otro de contrato local comercial:

ARRENDAMIENTO O ALQUILER VIVIENDAS.

1º.- Lo que estipula la L.A.U.

2º.- Acuerdos entre las partes.

3º.- Código Civil (excepción viviendas de más de 300 metros cuadrados o una renta 5,5 veces el salario mínimo interprofesional).

Veamos ahora la diferencia con un contrato para uso distinto a vivienda,

ARRENDAMIENTO O ALQUILER LOCAL COMERCIAL.

1º.- Acuerdos entre las partes.

2º.- L.A.U.

3º.- Código Civil.

Un ejemplo, un contrato de plazo (duración del mismo), que contradiga el artículo 9 de LAU (actualmente reforma Real Decreto-Ley 7/2019 de 1 de Marzo) en el caso fuera de una vivienda seria NULO y se aplicaría la Ley por considerar que perjudica al inquilino, sin embargo si lo trasladamos a un local comercial sería valido y se aplicaría lo establecido en el contrato.

También debemos de tener en cuenta que la Ley excluye algunos arrendamientos o alquileres por sus peculiaridades y son regulados por su propia normativa.

== Porterías.

== Militares.

== Aprovechamiento agrícola.

== Asalariados

== Universitarios.

== Apartamentos vacacionales.

Otras cuestiones a tener muy en cuenta y por eso la necesidad de reflejar contractualmente todo lo acordado por las partes, es por ejemplo, en un local sino se refleja la duración pues es de un año, también el distinguir y diferenciar la fianza de las garantías adicionales, así como todo lo referente a las prórrogas tácitas o la necesidad de la vivienda para uso propio o familiar de la vivienda, tengamos en cuenta que el plazo mínimo es de 5 años. Por todo ello es muy recomendable tener en cuenta y paso a paso todas las cláusulas del contrato, ya que el futuro lo desconocemos y hay que tener muy en cuenta todas las variantes y posibilidades, por eso recomendamos siempre que tengan que hacer un contrato de arrendamiento o alquiler que contacten con abogados especialistas en contratos de arrendamientos o alquiler.

CESION Y SUBARRIENDO CONTRATO DE ARREDAMIENTO O ALQUILER

En los arrendamientos de vivienda, la cesión y el subarriendo parcial se podrán hacer con el consentimiento del arrendador, teniendo en cuenta que no es posible el subarriendo total. Para el caso de locales el arrendatario puede subarrendar la finca o ceder el contrato de arrendamiento sin necesidad de contar con el consentimiento del arrendador. En caso de tener dudas contacte con nosotros como abogados de Castellón y Valencia especialistas en contratos de arrendamientos o alquiler.

FIANZA Y GARANTIA ADICIONAL

Una mensualidad (es lo frecuente) y si así lo acuerdan las partes 2 meses de garantía adicional. La revisión de la fianza si persiste el contrato es a los 5 años para las personas físicas y 7 años para las jurídicas.

DERECHO DE ADQUISICION PREFERENTE

El arrendatario con arreglo al art. 25,8 de la L.A.U., tiene el derecho preferente de adquirir en idénticas condiciones de venta y el arrendador debe con una antelación de 30 días a la compraventa notificárselo a la formalización del contrato de compraventa. En el caso de renuncia expresa en el contrato el adquiriente quedará subrogado en los derechos y obligaciones del arrendador durante los cinco años primeros de vigencia del contrato. En caso de tener dudas contacte con nosotros como abogados de Castellón y Valencia especialistas en contratos de arrendamientos o alquiler.

MOBILIARIO DE LA VIVIENDA ARRENDADA O ALQUILADA

Se refleja en el inventario y se adjunta como parte del mismo al contrato, comprometiéndose el arrendatario al devolver la posesión de la vivienda a reintegrarlos en perfecto estado de conservación, estando supeditada la fianza y el compromiso del arrendatario a satisfacer el importe de los daños causados que sobrepasen su cuantía.

También es importante el compromiso contractual del inquilino, para facilitar al término del contrato los trámites para modificar la titularidad de los suministros, respondiendo del perjuicio pueda generar al arrendador, por ejemplo, por dar de baja a alguno de los contratos sin el acuerdo escrito del arrendador. Por eso recomendamos siempre que tengan que hacer un contrato de arrendamiento o alquiler que contacten con abogados especialistas en contratos de arrendamientos o alquiler.

ACTIVIDADES EN LA VIVIENDA, NECESIDAD DE FIJARLO EXPRESAMENTE EN EL CONTRATO

Debemos de reflejar en el contrato el compromiso y obligación expresa por parte del arrendatario de que no realizara actividades de tipo industrial o molestas, insalubres, nocivas o peligrosas.

No ceder, ni subarrendar la vivienda sin el permiso expreso por escrito del arrendador.

Prohibir la tenencia de animales peligrosos en el piso, salvo permiso expreso y por escrito del arrendador.

La contravención de cualquiera de estas obligaciones una vez constatadas por el arrendador, serían causa de resolución contractual.

En caso de tener dudas contacte con nosotros como abogados de Castellón y Valencia especialistas en contratos de arrendamientos o alquiler.