IMPAGO DE ALQUILER Y DESAHUCIO VIVIENDA

IMPAGO DE ALQUILER Y DESAHUCIO VIVIENDA

 

Existe impago de alquiler y, por tanto, se puede solicitar el desahucio del inquilino, desde el mismo momento en que se produce un retraso en el pago de la renta, aunque se trate de una única mensualidad de renta (salvo que contractualmente se especifique que dos o más mensualidades).

 

Es decir, el arrendador no tiene por qué soportar ningún retraso en el pago de la renta, pues el pago de la renta es la principal obligación del inquilino. Ante esta situación puede contactar con nuestro despacho de abogados en Castellón y Valencia. Somos abogados especialistas en desahucios y reclamación de deudas derivadas de un contrato de alquiler o arrendamiento.

 

¿QUÉ ES EL JUICIO DE DESAHUCIO?

 

Dentro de los juicios declarativos existen dos modalidades:

  • Juicio declarativo verbal.
  • Juicio declarativo ordinario.

 

El desahucio por impago de alquiler siempre será del primer tipo, es decir, siempre será un juicio verbal. La otra modalidad (el juicio ordinario) nunca será de aplicación si pretendemos el desahucio por impago de alquiler, salvo que queremos reclamar unas deudas superiores a 6.000 euros por incumplimiento del contrato de alquiler o arrendamiento.

 

A través del procedimiento de desahucio el arrendador solicita al Estado (al Poder Judicial) auxilio judicial para que el juez de por terminado el contrato de arrendamiento y, además, ordene el desahucio del inquilino cuando ha existido un impago de alquiler o de otras cantidades análogas (luz, agua, comunidad, etc).

 

DEMANDA DESAHUCIO

 

La demanda, que es la que abre el procedimiento de desahucio, ha de presentarse a través de abogado y procurador, excepto en los casos (poco frecuentes) en que la renta mensual del inmueble es inferior a 166 euros al mes. Cada caso tienes sus peculiaridades, por eso desde nuestro Despacho de Abogados en Castellón y Valencia recomendamos contactar con un abogado especialista en desahucios y reclamaciones de cantidad.

 

En el proceso de desahucio por impago de alquiler, además de pedir lo que acabo de indicar, también puede pedir el arrendador al juez que condene al inquilino al pago de las cantidades que adeuda, así como que condene al inquilino a pagar las costas que haya tenido que costear el arrendador por la tramitación del procedimiento. También se pueden reclamar las rentas adeudadas, en la demanda, a los avalistas o fiadores que aparezcan en el contrato de arrendamiento, si los hubiera.

 

Otras posibilidades o intentos antes del desahucio por impago de alquiler y habiendo sin éxito intentado de forma amistosa que el inquilino pague la renta es pedir al inquilino que pague, pero por escrito y de forma fehaciente. En este momento es importante que este asesorado por un abogado especialista en desahucios.

 

En algunas ocasiones este mecanismo surte efecto y el inquilino paga la renta, pero en otras ocasiones sólo sirve para gastar dinero y perder el tiempo y el tiempo es lo más importante. Si lo llevamos a efecto es mandar un burofax reclamando al inquilino el pago de la renta con advertencia en el tiempo de cual será nuestro siguiente paso.

 

Lo que nunca debe hacerse antes de iniciar el proceso de desahucio del inquilino (tampoco durante el proceso de desahucio) es cambiar la cerradura del inmueble, entrar en la vivienda sin permiso, cortar los suministros, dejar de pagarlos (en los casos en los que sea el arrendador el que los pague), etc. Y ello por una razón muy sencilla; aunque el inquilino no pague, jurídicamente hablando él es el poseedor de la vivienda en tanto que el contrato no haya sido rescindido por ambas partes o por un juez, por lo que si el arrendador hace alguna de estas cosas, el inquilino podría llegar a denunciarle por allanamiento de morada, por coacciones, etc. Y es a tener muy en cuenta porque es una práctica más que habitual en inquilinos morosos para extorsionar al arrendador. Así que tengámoslo siempre muy presente y no nos dejemos llevar por nuestra frustración inicial, en caso de duda, contacten con nuestro Despacho de abogados de Castellón y Valencia especializado en desahucios y reclamación de deudas.

 

DURACION DEL PROCESO DESAHUCIO POR IMPAGO DEL ALQUILER DE VIVIENDA

 

Respecto a la duración del procedimiento de desahucio hay muchos bulos. La Ley ciertamente pretende que el proceso dure lo menos posible, pero sucede que los juzgados tienen una acumulación de trabajo importante.

 

Hace años los desahucios tardaban muchísimo, en ocasiones hasta dos años.

Hoy por hoy la duración media de un procedimiento de desahucio, desde que se presenta la demanda, oscila entre los 4 meses si todo va bien, hasta los 8 meses o más si nos encontramos con obstáculos en el camino.

 

Llegado el momento de presentar la demanda de desahucio, el procurador deberá acompañar la documentación siguiente:

  • Contrato de arrendamiento original
  • Poder General para Pleitos
  • Notificaciones fehacientes que se hayan enviado al inquilino reclamándole el pago de la renta
  • Escritura de propiedad del inmueble

 

Presentada la demanda, el inquilino recibirá en el plazo aproximado de un mes un documento (Decreto de admisión de la demanda de desahucio) en el que se admite a trámite la demanda de desahucio y en el que, directamente, ya queda fijada la fecha del juicio y la fecha del lanzamiento (en caso de que no haya juicio). Sólo habrá juicio si el inquilino se opone a la demanda.

Una vez que el inquilino recibe en su domicilio el Decreto anunciando todo lo relacionado con el procedimiento de desahucio, el inquilino o arrendatario podrá actuar de varias formas:

  • Quedarse en el inmueble y no pagar: en este caso, llegado el día del lanzamiento (desalojo), el personal del juzgado accederá al inmueble y desalojará al inquilino, devolviendo la posesión del mismo al arrendador o propietario.
  • Pagar lo que debe y entregar el inmueble: es la mejor de las soluciones, desde luego.
  • Pagar la cantidad debida y seguir en el inmueble: Esto es lo que se llama “enervar la acción de desahucio”.
  • Entregar el inmueble y no pagar la cantidad adeudada: en este caso el procedimiento se da por finalizado respecto al desahucio, y continuará respecto a la reclamación de la deuda derivada del contrato de alquiler.
  • Contestar a la demanda oponiéndose a la misma: en este caso hay que celebrar juicio en la fecha que se había previsto en el Decreto.

 

En el caso en que el inquilino quiera oponerse a la demanda, el procedimiento de desahucio terminará con una “sentencia”, y en los demás casos el proceso terminará con un “decreto” (se trata de un decreto diferente al que recibe el inquilino tras la presentación de la demanda). Son dos tipos de resoluciones judiciales distintas, pero a efectos de lo que a nosotros nos interesa tienen efectos muy similares.

 

En el Decreto que da por finalizado el proceso de desahucio cuando no ha habido oposición del inquilino, el juez condenará al inquilino a pagar las costas del proceso (en su caso, que suele ser casi siempre) y se incluyen las rentas que van a vencer hasta la fecha de toma de posesión del inmueble por parte del arrendador.

 

EL COBRO DE LA DEUDA DEL ALQUILER O ARRENDAMIENTO POR VIA EJECUTIVA

 

Transcurrido un plazo de 20 días desde que la Sentencia o decreto dictado por el juez es firme, el arrendador dispone de un plazo de 5 años para ejecutar la deuda, es decir, para intentar que se cumpla la condena que el juez ha dictado contra el inquilino mediante la que le condena a pagar la deuda. Esto quiere decir que el arrendador podrá solicitar el embargo de dinero, cuentas, bienes del inquilino deudor para que pague la deuda.

 

Se trata de una fase procesal distinta, que va por separado del propio proceso de desahucio del inquilino. Nuestro despacho de abogados en Castellón y Valencia cuenta con abogados especialistas en reclamaciones de deudas que te podrán ayudar.

 

CUESTIONES BASICAS NORMATIVA ALQUILERES
IMPAGO DE RENTA EN LOCAL COMERCIAL Y DESAHUCIO